ケーススタディー

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2017.10.11更新

1.借地契約の成立
  相談者の父(賃借人)は、地主(賃貸人)から平成5年2月3日、川崎市川崎区所在の土地83.00㎡を、期間を平成5年2月から平成25年2月の20年、月額賃料を18,000円と定め賃借しました(更新契約)。
  賃借人は、前記借地上に木造かわら葺2階建居宅、1階52.00㎡、2階40.00㎡の建物を建築し、居住用に利用してきました。そして、前記借地契約は、平成25年2月の期間満了後は、法定更新(期間20年)され、現在に至っています。
  なお、この間の平成23年に賃貸人は死亡し、その相続の結果、賃貸人の地位はその相続人に承継されるところとなりました。


2.更新時の交渉
  平成25年の更新時において、賃貸人は、賃借人に対し、更新料の支払を要求し、更新料の支払がない場合は、更新契約書を作成しないと申出てきました。
  ところで、平成5年の契約書では、更新料の支払約定はありませんでした。そこで、賃借人は、更新料の支払約定がない場合は、更新料の支払義務は存在しないのであり、そのことは判例上も学説上も確立した考え方になっているとして、更新料の支払義務が存在しないことを前提として更新契約書を作成したいと提案しました。
  しかし、この提案については、賃貸人の同意は得られず、その結果、更新契約書は作成されず、前述したとおり、この借地契約は法定更新されるに至りました。
  なお、地代の支払(送金払)については、賃貸人からの受領拒否という対応はなく、従って、供託手続を取ることなしに、送金払による支払が継続しています。


3.賃借人の死亡とその相続
  平成29年7月、賃借人は死亡し(妻は、それ以前に死亡)、その相続の結果、法律上、当然のこととして、1人っ子である相談者が賃借人の地位を承継するに至りました(相続人が複数存在するときは、遺産分割協議書を作成)。
  ちなみに、通常は、借地権自体が登記されることはないので、相談者は、前記居住用建物の相続とその敷地である借地の借地権を相続することとし、居住用建物について相続登記手続を取ることとし、平成29年8月25日に建物の相続登記手続を行い、比較的速いテンポで8月30日にその手続きが完了(いわゆる権利証の作成完了)するところとなりました。
  その手続き完了をうけて、相談者は賃貸人に対し、建物の登記簿謄本を同封して建物の相続手続の完了と借地権の承継について、その連絡を行い、今後の地代の支払は相談者名義で行う旨、通知しました。
  これにより、借地契約に係る賃借人の地位の承継手続は、全て完了しました。


4.その後の経緯
  この通知に対し、賃貸人は、相談者に対し、平成25年更新に当り、更新料の支払を受けていないので、契約更新について争いたい、従って、賃借人の地位の承継も認められない、という趣旨の回答を寄せてきました。
  しかし、現時点で法定更新の事実を否定することはできないところであり、そうすると、賃貸人側として、地代の受取り拒否(送金払いした地代を送り返してくる)の可能性がありますが、その際は、相談者側として供託手続をとり対処しようと考えているところです。


  以上のとおりで、借地契約における賃借人の死亡に伴う相続については、地主側の同意手続なしに対処することは可能であり、そうした事態に至ったときには、速やかに法律相談することをお勧めする次第です。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2017.08.14更新

1 相談に至る経緯


 相談者は,30年以上も勤務していた会社で,上司からの暴行,暴言により,肉体的・精神的な苦痛を受けた上,会社から些細なミスや身に覚えがないミスを指摘され,十分な説明がないまま,一方的に賃金を半分近く減額され,その挙げ句の果てに解雇されました。その会社は,相談者が残業しても,相談者に対し,一切残業代を支払ってきませんでした。
 そこで,相談者は,未払賃金や未払残業代を請求すべく,知り合いの紹介で労働組合を紹介され,労働組合に加入しました。相談者と労働組合は,会社側と団体交渉を行い,会社が行った賃金減額について合意が成立していなかったとして,未払い賃金を請求するとともに,本来支払われるべき残業代が未払いであるとして未払残業代を請求しました。団体交渉の中で,会社において,相談者の労働時間を適正に把握していなかったことが明らかになりました。もっとも,会社に就いた弁護士が一切の未払賃金や未払残業代がないと主張して,相談者の請求を拒みました。そこで,労働委員会にあっせんの申立をしました。2回の期日の中で,会社側は,未払賃金や未払い残業がない上,消滅時効を援用すると主張してきました。相談者と労働組合は,この段階で和解するのであれば,最低でも200万円を求めましたが,会社側は当初,30万円,最終的に50万円までしか払わないと述べたため,あっせんは不調となりました。
 その後,相談者は,労働組合員とともに労働組合と連携している弁護士に相談しました。


2 本件の主な争点


 本件の争点は,①賃金減額合意が認められるかどうか,②相談者が働いた労働時間,③賃金について,消滅時効が完成しているかどうかです。


3 相談後の経緯

 相談者のお話を伺うと,上司からの暴言,暴力や上司から賃金減額の合意書にサインしないとクビにすると脅されたことで,相談者は,全く納得していないまま,形だけ賃金減額合意書にサインしたとのことでした。実際に,相談者は,会社から具体的にいくら賃金を減額されるかについて,説明を受けていなかったとのことでした。証拠を精読すると,そもそも賃金減額すると合意書に書いていない手当についても,減額されていることがわかりました。さらに,その額も半額近く減給されており,不利益の程度が大きいと評価できました。他方,賃金減額後,従前行っていた業務内容に少し変更があり,それに伴って賃金が減額されたということも考えられました。ですので,賃金減額合意の有無が激しく争われるという見通しでした。裁判例では,賃金の減額等,労働条件を労働者の不利益に変更することは当該労働者の生活を脅かしかねないものであることから,その同意が労働者の真意から出たものというためには,書面等において形式上同意の意思を表明しているのみならず,これにより労働者にもたらされる不利益の内容及び程度,労働者が同意するに至った経緯及びその態様等に照らして,当該同意が労働者の自由な意思に基づいてされたものと認めるに足りる合理的な理由が客観的に存在することが必要とされています。訴訟であれば,賃金減額合意が成立していないという判断が示される可能性は,十分にありました。

 また,相談者が働いていた労働時間については,相談者が上司に提出し,上司のチェックを受けていた日報が一部の期間だけ存在することがわかりました。そこには,出社時刻と退社時刻が記載されていましたので,この日報を軸に労働時間を立証できると確信しました。さらに,労働者自身が入社してから毎日の業務と退社時刻が記載された日報がありましたので,作業内容から出社時刻を推定すれば,労働時間のかなり部分を立証することができると考えられました。
 さらに,請求していた賃金について,会社側が支払いを拒絶したために,相談者が請求していた期間のうち,9か月分について,消滅時効にかかっていました。ですが,少なくとも,労働組合があっせんを申し立てた時から遡って2年分の賃金については,相談者は,権利の上に眠っていた訳ではなく,むしろ,自らの権利行使を明確にし,労働委員会という行政機関に申し出ていると考えられることから,9か月分のうち,数ヶ月分について消滅時効は完成しないだろうと考えました。
 他にも,相談者は,パワハラを受け,賃金減額された挙げ句の果てに,解雇されたのですから,パワハラや解雇についても違法であり,損害賠償請求できる事案でした。
 そうすると論点が多く,複雑になるので,訴訟の方が裁判所にしっかりと認定してもらえるので,訴訟をすることも選択肢として提示しましたが,相談者と労働組合からは,早期に解決したいという強い希望があったので,原則3回以内の期日で審判を出し,訴訟よりも迅速に解決できる可能性が高い労働審判手続を選択しました。

 相談者は,弁護士に依頼する以上,最低でも400万円,できれば600万円は欲しいと仰ったので,労働審判手続を申し立てる前に,会社の弁護士に,証拠関係からして,労働審判手続前の段階であれば,600万円で和解できないか交渉しました。ですが,会社の弁護士は,150万円までしか払えないとの回答で交渉が決裂しました。
 そのため,労働審判手続を申し立てました。その際,日報などの記載,給与明細書,就業規則等の記載から認定できる事実を前提に,数十件に亘る裁判例や通達を検討し,考えられる最大の金額を緻密に計算して,申立書で請求しました。
 第1回労働審判手続期日の結果,裁判所は,賃金減額の合意の有無について,労働審判手続では,十分に判断しきれないため,賃金減額幅を半額で計算すること,残業代請求については,一部の手当を0円とした上で,日報作成時間を若干減らされたものの,ほぼ相談者の日報に記載された労働時間を前提に未払い残業代を計算することになりました。消滅時効についても,労働組合があっせんを申し立てた時から遡って2年分の賃金については,消滅時効は,完成しないということで,内容証明郵便で請求したときよりも遡って2年以上の賃金が認められたということになりました。
 第2回労働審判手続期日前にそれぞれが再計算することになっていたところ,会社の代理人が裁判所の指示を無視し,本来の時間よりも少なく計算していたので,それを指摘した補充書面を裁判所に提出しました。
 その結果,第2回労働審判手続期日では,会社の誤りを指摘したこちら側の補充書面の労働時間が採用され,裁判所から700万円で和解できないかという提示がありました。会社側は500万円と言ってきましたが,最終的に,会社が相談者に対し,680万円を一括で支払う内容で調停が成立しました。


4 さいごに


 形式上,賃金減額の合意書にサインしても,不利益が大きかったり,脅されたり,十分な説明がなされなければ,その合意が成立していなかったとして,差額分の賃金が請求できる場合があります。さらに,黙示の賃金減額の合意は容易に認められないとされています。
 また,労働時間についても,タイムカードやICがなくとも,日報,手帳,メール,LINE,レシート,IC定期券,会社のPCのログオン,ログオフ等によって,立証することができる場合もあります。
 さらに,賃金請求権の消滅時効は2年ですが,消滅時効の援用が権利の濫用にあたる場合や残業代請求ができない状況を長年作り出し,行政からも会社に対して,残業代を請求できる体制にすることを求めていたにもかかわらず,会社がかかる体制を構築しない等,違法性が強く不法行為責任が追及できる場合等といった特別な事情があれば,2年以上請求できる場合もあります。
 諦めずに,まずは,ご相談ください。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2017.05.30更新

1 火災の発生

   川崎市川崎区所在の宅地262㎡の土地を目的とする土地賃貸借契約が、20年の契約期間を終え、平成26年1月、相当額の更新料を支払い、新たに20年の更新契約が締結されました。


   この借地上には、木造瓦葺2階建居宅、床面積 1階118.97㎡、2階111.40㎡の建物が建築され、一部は、自己使用の居住用として、一部が賃貸用の共同住宅として利用されていました。


   ところが、平成28年2月に火災が発生し、延べ床面積のうち、1階60㎡、2階100㎡が一部類焼し、1階45㎡、2階46㎡が消防活動で水濡れとなり、その結果、居住者は全員引越しし、非居住の状態となりました。


2 大規模改造を断念、借地権譲渡へ

 前記建物は、被災の結果、建物自体は一部消失したものの一部は残存し、しかし、大きな建物のため、再居住のためには大規模改造が必要となりました。


 しかし、借地人は高齢で、改造資金に乏しく、一方、賃貸借契約は契約更新後間がなく、その残存期間が長期間あり、262㎡という借地上の広さからしてその財産時価も大きく、それらを総合して、借地人は、財産的価値の確保のため、賃貸人の承諾を得て、借地権を譲渡する決意を固めました。


  そこで、不動産業者に依頼して、若干の期間をかけて、同じ川崎区内の不動産業者でアパート経営を行っている会社を見つけ、借地権の買受人を確定しました。


   また、買受人としては、被災した建物の大改造ではなく、既存建物を取り毀して、借地上に新たに2階建の共同住宅を建てたいということで、借地権譲渡の承諾とともに建物改築の承諾も併せ、賃貸人から取ってほしい、それから買受けると申出るに至りました。


3 賃貸人(地主)との交渉

   そこで、借地人は、買受人の営業報告書、決算報告書の提供をうけて、買受人として資力状況、会社実績に問題がないことを明らかにし、そして、改築予定の建築図面(平面図、立体図)を作成してもらい、改築予定建物が周辺地域(市街化区域、第二種住居地域、容積率200%、建ぺい率60%、準防火地域、第3種高度地域)の利用形態に適合していることを前提にして、平成28年4月に賃貸人に借地権譲渡と改築という2つの承諾を求めて、話合いの申入をしました。


   そして、話し合いがなかなか進展しないなかで、平成28年7月に同趣旨の再度の申入をしました。


   しかし、これに対し、賃貸人は、「承諾はしない。火災を起こした以上、無償で明渡してもらいたい」として、借地人の申入を拒否してきました。


4 借地非訟手続の申立

  この賃貸人の対応に直面して、借地人は弁護士に委任して、前記2つの承諾を求めて、借地借家法17条、19条(地主の承諾に代る裁判所の許可)の規定に基づいて、平成28年10月、横浜地方裁判所川崎支部に対し、2つの承諾をセットの形にして借地非訟事件の申立をしました。


   借地非訟事件の手続は、双方の代理人弁護士の手によって、年内中は、双方の言い分のすり合せが行われ、そして、年明けからは当初「無償の明渡」に固執していた賃貸人が借地権を買戻す、つまり、有償での解決を申出てきて、但し、通常の借地権評価ではなく、火災の発生とそれによる一部消失の建物の現状を勘案しての「金額」で解決したいということで、裁判上の和解折衝が開始されました。


   その結果、裁判提起(借地非訟事件の申立)から約5ヵ月のちの平成29年4月に、適正額を確定した上で借地権を賃貸人が買取るということで、一件落着しました。


   和解成立後、一部焼失した建物は、4月末に解体業者の手によって取毀され、5月中旬に建物滅失登記手続が完了し、無事更地化した状態で賃借人(借地人)から賃貸人(地主)に引渡が行われました。


   前回の事例紹介では、建物改築の手続きを紹介しました。今回は、火災発生ということで、借地人として思わぬ事態となったのですが、借地非訟手続の正しい理解のもとに、借地権譲渡の案件が、賃貸人の買取りという方向で無事解決したことをご紹介しました。


   ともあれ、土地賃貸借契約(借地契約)の思わぬ事態の発生に対処するためには、なるべく早い時期からの法律相談をお勧めする次第です。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2017.04.26更新

1、相談のきっかけ


 相談者の息子さん(40歳)は、暮の深夜2時すぎ、片側2車線の道路を原付バイクで走行中、駐車していた大型トラックの後部に激突してお亡くなりになりました。
  夜間の事故でお酒も入っていたことから、相談者は、息子の不手際の事故で補償を求めることはおよそ無理だろうとあきらめておられました。
  しかし、この相談者の息子さんの件で過去に受任したことがあり、その後事務所のニュースをお送りするなどしておつきあいがあったことで、たまたま私がお電話し、「その後、息子さんはお元気でやってますか」とお聞きしたところ、「実は・・・」との話になったのが相談のきっかけでした。
   お父さん(相談者)は、半信半疑でおみえになって、「息子の自殺行為ですから」との言葉から始まった相談でしたが、駐車車両を加害車両としての交通事故として検討していくことになりました。


2、「交通事故は現場へ」


 まず、「交通事故は現場へ」が鉄則です。現場に行ってみると、工場地帯にあるコンビニ前の道路が事故現場で、コンビニには大型車が10数台駐車できる大規模な駐車スペースが併設されていました。おまけに路上駐車は危険であるので避けるようにとの「ハリ紙」が、トイレに貼ってもありました。しかし現場は直線のそれなりに広い道路で、見通しは良好かのようにも見えました。
   それでも、なお「交通事故は現場へ」の鉄則に従って、深夜の事故ですから、同時刻にもう一度現場へ。すると、街灯はあるものの現場は予想外に暗く、原付バイクでは遠くまで照らせないので、直近まで気づかない可能性があることが判明しました。
   これとあわせて、最寄の警察署の担当刑事への聴き取りも重ねた結果、事故直後の目撃証人がいることが分かり、運転手がコンビニに買物に行っている間の追突事故であったことも明らかになってきました。


3、過失割合について


 以上から本件事故は、大型トラックの一定時間にわたる駐車にも起因するものということになって、次には、交通事故でしばしば問題となる「過失割合」が争点となってきます。
 すなわち、駐車車両に対するバイクの追突事故についての基準過失割合は、バイクが100でトラックは0。これに対し修正要素として、バイク側には飲酒運転の著しい過失で10~20%の加算。一方トラック側には、夜間で暗く見通しが悪かったことから視認不良で20%の加算、さらにコンビニの駐車場を利用せず路上駐車した点で駐車方法不適切で10~20%加算ということになって、結局過失割合はバイク80%、トラック20%といったことになります。


4、任意保険か自賠責保険か


 さてここから先が、また重要です。普通、交通事故では加害者側が任意保険に入っているケースが大半で、その場合その保険会社と連絡をとって示談交渉を行っていくのが常で、例外的に任意保険に入っていない場合に、やむなく強制保険(自賠責保険)の請求を行うというのがルーティーンです。

 しかし本件のような、被害者側の過失が大きい場合は、自賠責保険によった方が有利な場合があるのです。

交通事故
 すなわち、本件のケースでいえば、現実の過失割合(任意保険の場合)は80%のところ、自賠責保険では過失割合30%と有利に扱われることになります。
 さらに、逸失利益(死亡しなければ得ることのできた収入補償)算定の基礎となる給与額も、任意保険の場合、事故前の現実の給与額(課税証明の額)となりますが、自賠責保険では事故前の給与と死亡時の年齢に対応する年齢別平均給与額のいずれか高い額によることとなっています。この点で本件の息子さんの場合、実際の年収は約325万円に対し、年齢別平均給与は約578万円で、後者の方が圧倒的に有利です。
  以上のことから任意保険基準で計算すると、本件では過失割合80%で結論的には1000万円弱という結果となってしまいます。


5、解決へ
    以上をふまえて、本件はあえて任意保険での示談交渉ではなく、強制保険の請求手続を行うこととしたうえで、自賠責の調査事務所との間で、先に述べた事実関係、および過失割合についての資料提出と交渉を重ね、その結果、自賠責の死亡上限の3000万円に過失割合の30%を減じた70%を乗じた2100万円(プラス傷害分)を支払わせることができ、ご遺族の相談者からも大変に喜んでいただくことができました。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2017.04.25更新

 市営住宅及び小中学校校舎の建築に当り、設計、施工、監督業務で建築現場に立合った川崎市職員が、認定申請後、約1年半の審査を経て、公務災害の認定を受けるに至った解決事例をご紹介します。

 

1 アスベスト被害で死亡

 平成25年3月24日に川崎市建築局職員(主幹、建築対策室長経験の幹部職員)が死亡し、相続人間の遺産分割協議が整わず、同年10月にその遺産分割協議の調停事件を担当することとなりました。

 その調停手続の過程で、その幹部職員は昭和23年から昭和57年まで建築畑一筋に勤務していたことがわかりました。住宅課時代は市営住宅の新築、建替業務に、営繕第1課、第2課時代には、川崎市立の主に小中学校の新築、建替業務に、そののち、再び住宅課、街区建築課で建物建替業務に従事していました。そして、退職後30年余を経過して、平成25年2月に呼吸困難に襲われ、同年2月14日に初診、3月14日に死亡したという経緯がわかりました。病名を尋ねたところ、「中皮腫」と診断されたということでした。

 この公務災害について、認定申請実務、地方公務員災害補償基金川崎支部への申入、交渉へ協力して、認定作業のお手伝いをすることになりました。

 認定請求は、諸資料の収集等の準備手続を経て、平成26年9月12日にこれを行い、平成28年4月8日に至り、公務災害の認定を受けるに至ったのです。

 

2 アスベスト被害を示唆する診断書

 平成26年7月9日に公務災害申請用の診断書を取りましたが、診断書の記載は、次のようになっていました。

 問診所見としては「労作時呼吸困難と咳嚇」が認められ、検査所見としては「右胸水貯留。胸膜肥厚。CTガイド下胸膜生検で悪性胸膜中皮腫」と所見され、傷病名は「悪性胸膜中皮腫」と診断されました。

 災害発生日は「不詳」で、症状、治療の経過としては、診断日が2月14日で、「平成25年2月18日から2月20日まで入院し、胸水の検査を行い、悪性胸水が疑われた。平成25年2月27日再入院し、CTガイド下胸膜生検を行って、悪性胸膜中皮腫と診断した。高齢であるため胸水トレーナーで緩和的に治療した」が、「3月24日に永眠した」というものです。

 つまり、建築現場での業務に長年従事したのち、退職し、長期間経過した時点で高齢発症し(但し、発症時期は不明)、自覚症状を訴えて治療を開始したが、初診時からみて極めて短期のうちに死亡するに至った事例となっているのです。

 そして、診断書は「石綿の曝露歴があれば、本症と関連があると考えられる」と発症原因を記載し、アスベスト被害を示唆しました。

 

3 職歴とアスベスト曝露

 これをうけて、次に、アスベストの曝露歴、すなわち職歴が問題となりました。しかし、申請人(相続人)は、被災者(被相続人)が川崎市の建築局に長年勤めていたことは知っていたものの、詳しい職歴は知らず、その職歴のなかで建築現場や建築解体現場でアスベストに曝露されていたか全くわからず、建築局の元幹部であったことを基礎に川崎市当局にその職歴紹介を行いました。

 その職歴は、さすが行政というか、昭和23年以降の職歴(経歴)が明示され、同年以降昭和45年までの間、「市営住宅及び分譲住宅の建築工事の設計、施行、監督業務」、「計画建売住宅」や「住宅地区改良事業」とか、「学校建築工事」の「設計、施行、監督業務」を行い、各種建築現場の業務に従事していたことが把握されました。

 また、昭和45年から昭和48年については、学校の営繕や住宅の建設業務に関わっていたことまでは抽象的に把握できましたが、設計、施行、監督業務といった具体的な業務内容の把握は、川崎市当局の調査でも不明でした。

 昭和48年以降の業務は、デスクワーク中心なのか、現場業務に関わったのか、詳細は不明で、但し、市街地再開発事業、旧防災建築街区造成法関連の業務、川崎市耐火建築助成業務等に関わったことまでは把握できたのですが、それ以上の詳細は不明でした。

 

4 川崎市基金支部との交渉、そして認定へ

 以上をふまえて、川崎市基金支部と交渉を進め、被災者は、市の職員で通常の社会生活、日常生活でアスベストに曝露される環境にはなく、前述した職歴のなかで、すなわち建築現場の業務に従事したなかで、アスベストに曝露した以外にその曝露歴は考えようもなく、従って、速やかに公務災害の認定を行うこと、あるいは、それ以上具体的な曝露歴を要求するのであれば、基金支部として川崎市建築局(現在はまちづくり局)に調査依頼し、川崎市としては、川崎市の市営住宅の建築年度(建替を含む)、市立学校の建築年度(同)については、調査可能であり、それと被災者の職歴を対応させ、具体的に建築現場を特定し、アスベスト曝露の可能性を照合すべきであると要請しました。

 そうして、その後、基金支部に対し、その調査はどうなった、どうなったとつめつづけてきましたが、1年余たった(この間の基金支部の回答は「詳細は言えないが、本部にあげて意見調整中」「稟議にあげているところ」というもの)、平成28年4月8日、「災害発生年月日 平成25年2月18日」「傷病名 悪性胸膜中皮腫」ということで、「公務上の災害」として認定通知を得ることができました。

 被災者遺族(相続人)の真相究明の真摯な取組みが、この認定に連なってゆきました。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2017.03.23更新

 1 相談に至る経緯

 相談者は,約1年半もの間,勤務していた勤め先から,突然,解雇され,求職者給付等を受けようと思って,ハローワークに行きました。

 ところが,そこで,雇用保険に加入していないことが発覚しました。

 そこで,勤め先に連絡したところ,勤め先から,「あなたと結んだ契約は『労働契約』ではなく,『業務委託契約』だから雇用保険に加入する義務はない」と言われてしまいました。

 また,相談者がこれまでの未払い賃金を請求すると,勤め先から逆に,経費を不正請求した等と身に覚えのないことで損害賠償すると脅されました。

 相談者は,労働局に相談しながら,勤め先と交渉してきましたが,勤め先は,相談者に対し,「業務委託契約」であると頑なに主張し,話し合いになりませんでした。

 そこで,相談者は,弁護士に相談しました。

 

2 本件の主な争点

 「労働契約」であるか「業務委託契約」であるかは,労働基準法,労働契約法,雇用契約法の「労働者」にあたるかどうかで決まります。

 

3 相談後の経緯

 相談者のお話を伺うと,勤め先の具体的な作業指示を受けて,仕事を行っていたこと,勤め先からいつどこで働くかを決められていたこと,労務の対価として報酬が支払われていること等から,「労働者」と認められる可能性が高いことがわかりました。

 まず,相手方に内容証明郵便を送って,未払い賃金等の支払いと雇用保険の加入手続を行うことを請求しましたが,相手方に弁護士が就き,これを拒否しました。

 そこで,法的措置をとることになりました。訴訟という手段もありましたが,相談者が早期に解決したいとの希望がありましたので,労働審判手続を選択しました。訴訟ですと,訴え提起してから第一審判決が出るまで,1年~2年程度かかります。他方,労働審判手続では,申し立ててから原則3回の期日で,審判を出しますし,その間,和解も試みられますので,1~4か月程度で解決することが多いです。もっとも,訴訟であれば,厳格で緻密な証拠調べがなされますが,労働審判だと限られた期日しかなく,第1回目の期日で裁判所の心証(請求が認められるかどうかの判断)が形成されるので,複雑な事案等では,希望通りにならないこともあります。

 「労働者」であることを立証するために,勤め先からの業務指示や場所や時間の指示のメール,報酬の支払い実態のわかる通帳,相談者が作成していた勤務表,そして,実際の就労実態がわかる陳述書等を証拠として提出しました。特に,陳述書の作成にあたっては,現場の写真等もご相談者にご持参頂き,時間をかけて,しっかりと就労実態を聴き取りました。

 その結果,第1回の期日で,裁判所は,ご相談者が労働基準法,労働契約法,雇用契約法の「労働者」にあたり,「業務委託契約」ではなく「労働契約」が成立したとの心証を持ち,それを前提として,勤め先がご相談者に解決金を支払う内容の調停が成立しました。

 

4 さいごに

 実質的には,労働基準法,労働契約法,雇用保険法上の「労働者」であるのにもかかわらず,形式上「業務委託契約」や「業務請負契約」として,労働法規の適用を免れようとする使用者は多いです。

 労働法規の適用があると,会社は,労働者を簡単に解雇できませんし,残業があれば割増賃金を支払う義務等,労働者を保護するルールが適用されます。

 会社や使用者からの仕事を断れなかったり,指揮命令があったり,時間的,場所的拘束性があったりして,実質的「労働者」にあたると思われた方は,諦めずに,ご相談ください。

投稿者: 川崎合同法律事務所

2016.11.24更新

1 借地契約 

 借地契約は、川崎区内の土地153.05㎡(約46坪)を非堅固建物所有目的で、契約期間を20年と定めて締結されました。

 依頼者は、その借地上に昭和24年に自己居住用の木造2階建建物を、昭和36年に賃貸用の木造2階建共同住宅を建築し、土地利用を継続してきました。

 この間、地主(賃貸人)も、借地人(賃借人)も死亡し、それぞれ相続手続が行われ、賃貸人、賃借人の地位が承継されるに至りました。

2 増改築を申し入れたところ地主が拒否 

 長年の建物利用の結果、現在2つの建物は古くなり、依頼者(借地人)は、共同住宅入居者には協議の上、退去して頂き、その上で、2棟の建物を取壊して全体の床面積としては、それより小さく、1階を63.36㎡、2階を49.54㎡とする軽量鉄骨ステンレス鋼板葺2階建居宅を建築するため、適正額の承諾料の支払の用意があることを伝えて、地主に建物改築の申入を行いました。

 しかし、地主は、当初契約には増改築禁止特約が存在している、そして、隣地も含めこの土地を一体的に利用する計画を持っているとして、この改築の申出を拒否してきました。

 そこで、依頼者は、困ってしまい、冒頭のような相談をしてきました。

3 裁判所に「改築の許可」を申し立て 

 私の方で、地主に対し、借地借家法17条2項には地主の承諾に代わる裁判所の許可が定められているが、しかし、この規定を利用した裁判所の借地非訟手続によらず、円満に話し合って自主交渉で解決できないかと再度申入れたのですが、やはり、承諾はできないと、申入は断られてしまいました。

 そこで、裁判所に申立を行うこととして、依頼者に借地契約の内容と事実経過を聞きとり、また、「地代の推移」について、整理してもらいました。

 同時に、建物改築の予定建築業者には、既存建物の配置図、改築建物の配置図、平面図、立面図を作成してもらうこととしました。

約1カ月の準備期間を経て、資料が整い、裁判所に「改築の許可」の申立を行いました。

4 改築許可申し立ての裁判所の審理手順

 改築許可申し立ての裁判所における審理は、「借地非訟事件」という、通常の裁判とは違う手続で行われます。借地非訟事件の手順は、①双方の言い分の整理、②鑑定委員の選任(3人)、③鑑定委員会の鑑定作業(許可の存否、その場合の承諾料及び、地代の算定)、④鑑定結果をうけての和解打診、⑤和解不成立の場合、決定、という手順を踏んで、概ね1年メドの審理となります。

 この事例でも、上記手順のとおり、裁判手続は進み、但し、鑑定結果をふまえての和解の成立を見込めず、裁判所による決定が言渡されることになりました。

5 裁判所は改築を承諾

 決定の結論です。

 裁判所は、本件土地が既存住宅地域で、2~3階の低層住宅が多く、建築規制としては、第2種住宅地域、建ぺい率60%、容積率200%、準防火地域、第3種高度地区に指定されているところ、改築予定の軽量鉄骨造2階建一般住宅は、現行借地条件の非堅固建物に当り、そして、本件周辺地域の通常の利用状況に合致するとして、許可が相当と判断しました。

 その上で、改築の承諾料については、鑑定が導き出した更地価格の3%が相当であるとして、借地面積を考慮の上「111万6000円」が相当であるとしました。

 改築後の地代については、「地代は公租公課の3倍程度が標準的であるといわれているところ」(注、私は2~3倍メドで、通常は、2.5倍程度と判断していて、また、それに対応する、もしくは、それ以下の判決、決定もとっているので、3倍は少し高いと思っています)、本件では「現行地代は1㎡当り117円で、公租公課と比較すると約3.1倍」で、建物の改築という事情に至っても地代を増額する必要性はないので、現状維持でよいと判断しました。

6 借地上の建物の増改築の課題はまずは弁護士にご相談を 

 この決定をうけて、依頼者は、建築業者との間で正式に請負工事契約を締結して、工事に着手し、最近に至り、工事の完成をうけて、改築建物での居住を開始するに至っています。

 一般の人にとっては、裁判は、大変なものと思われがちですが、借地非訟事件は、その名のとおり「訴訟にはあらず」ということで審尋期日は法廷で行われることはなく、平場の場所(会議室のような審尋室)で行われ、鑑定費用も、通常の民事訴訟手続では意外と高額な鑑定費用が必要となりますが、借地非訟では無償で、そして、裁判手続の期間も比較的短期なので、借地非訟手続は飲み込みさえすれば、使い勝手のいい手続となっています。

 但し、銀行融資手続の関係とか契約期間満了間際の申立には、それ固有の問題点があるので、予め、弁護士との間で法律相談で問題点をにつめておいた方がよいでしょう。

 ともあれ、要は相談からです。借地上の建物の増改築の課題をかかえている人は、気軽に弁護士と相談してみて下さい。

(なお、例えば、高齢化に伴い、財産上の価値のある借地権を第三者に譲渡し、隠居したいと考えている場合も、借地権譲渡に禁止特約が付いているのが通常ですから、まず、第一に地主の承諾の問題、第二に承諾が得られない場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可ということで、借地借家法19条1項の規定を活用することになります。) 

以上

投稿者: 川崎合同法律事務所

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